新政开始实施，海淀学区房价格真的“跳水”了吗？

　　文|王敏

　　在海淀区上地东、西里，不到60平的两居室，成交价格大概要700多万。在2018年下半年，仅在上地东、西里，一家中介机构成交量最高的时候一个月可以达到20-30套，这其中很大一部分原因，跟海淀推出的“多校划片”政策有关。

　　2018年4月30日，北京市海淀区教育委员会发布了《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》，文件中提到，“自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。”

　　实施多校划片之后，一个小区将不再会仅仅对应一个小学、初中，而是会对应多个小学和初中。即使家长买了一所名校附近的房子，也不能像以前单校划片时一样，保证孩子一定能够直升名校。

　　多校划片，是国家为了给学区房降温、落实就近入学的原则出台的新政，而新政的出台，对学区房的市场，目前究竟产生了哪些影响？

　　“打听政策的人，相当多”

　　“以前单校划片时，育新花园小区、新康园小区的孩子基本都是进了育新学校。现在不可以了，如果你是在2019年1月1日之后买房过户，就不能保证百分之百可以进育新学校，也有可能会被分到清河四小。育新学校的楼道里、学校门口、小区门口都有贴的公告，包括学校的网站上也有公示。”一位知情人士告诉多知网。

　　“学校也是为了最大程度确保附近小区的人能够了解这一政策，否则明年一些业主可能会因为多校划片后，孩子没有进入预想的学校而产生纠纷。”

　　首都师范大学附属育新学校、北京十一学校龙樾实验中学、上地实验中学分别于2018年12月24日、12月17日和12月26日对学校所对应的划片小区发布了公告，明确表示，对自2019年1月1日之后的新业主，将会实施多校划片。

　　尽管目前只有这三所学校明确发布了公告，但据多知网了解，海淀区整个区都将针对19年1月1日之后的新业主实施多校划片政策。

　　“孩子进入一个好的小学，进入好的初中的机会才会更大一点，此外，小学是六年，初中是三年，因此大多数家长在孩子上小学之前就开始购置或换置学区房。”刘央说。

　　“打听政策的人，相当多。”负责上地实验中学整个学区房源的一位中介刘同说道，从2018年4月底，客户来看这一片房子的原因，大部分都和海淀多校划片政策有关。

　　尽管具体的实施细则还没有出来，但是仅仅是“2019年1月1日之后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将实施多校划片”这一条硬性规定，就使得无数家长不得不将学区房一事提上日程。

　　“2018年5、6月份，我们公司在上地东、西里这一片房子的成交量达到了一个小巅峰。”房产中介刘央告诉多知网，上地东西里正是他的负责范围，“这是北京317限购新政之后，这一片成交量出现的一个小高潮，2018年下半年，这一片的学区房成交量都很可以。”

　　“牵一发而动全身。”政策的风吹草动立刻作用在了市场，作用在了很多人的行动上。

　　作为北京乃至中国的教育高地，海淀优质的教育资源和学术环境吸引着无数家长。进入北大附小、清华附小、人大附小等名校，可以让孩子在起跑线上领先一步，这是很多家长的愿望。

　　由于海淀多校划片政策针对的是2019年1月1日之后在海淀区的新业主，因此有无数想凭借学区房为孩子提供优质教育资源的家长，想要抓住 2018年下半年这最后可以单校划片、直升名校的机会，向海淀区涌入。

　　“大概从2018年12月份开始，这个小高潮才略有褪去之势。”刘央说，2019年1月1日的迫近，加上春节之前一般也是成交较少的一段时间，因此，现在相对2018年下半年，成交量有所下降。

　　“2018下半年，最多一个月成交了50多套”

　　2018年12月28日凌晨，一位妈妈在家长帮论坛发布了“三小上岸记，不容易的2018”，记录了为进入一个好的小学她们家紧随海淀多校划片政策而来的换房经历。

　　尽管当时还在东城区，但由于怀着二胎，以后也打算换到中关村三小附近，因此，2018年5月20日，海淀政策出台还不足一个月，这位妈妈全家当机立断，决定换房。丈夫长期出差，尽管怀孕在身，但她依然开始操持换房事宜，迅速将现有的东城房子在中介挂牌，物色新房源。

　　10月生产之前，她已经把外地的一个公寓和东城居住的房子卖掉，签下了中关村三小附近的学区房，完成了贷款、租房、搬家这一系列事情。生完二胎之后，她又抓紧办理了落户手续。赶在2019年1月1日之前，这位妈妈换置了中关村三小的学区房，抓住了单校划片最后的机会，让刚出生的孩子以后也可以直升中关村三小。

　　类似这样情况的人大有人在。“因为政策是卡在19年1月1日，很多人都是想要赶在19年1月1日之前落户，还可以享受单校划片政策，顺利进入一个比较优质的学校。”刘央说，。

　　刘央还提到，买房如果是首次购买，资金也比较充裕，过户手续在1个月内就可以完成，如果是换房，看房、卖房、贷款、过户这一系列流程至少要留三四个月出来。再加上春节即将来临，从2018年12月开始，成交量又相对有了下降，发展到今年1月份，大概每个月只能成交4-5套。

　　和刘央一样，侯同也表示，在他们公司，2018下半年这一片儿的学区房的成交量较高。“2018下半年，整个上地实验中学的学区，最多一个月成交了50多套。”侯同说，尽管这是一个峰值，但只是北京317限购新政出来之后出现的一个相对峰值。

　　“2017年3月17之后，北京楼市是处于冰封时期，店里一个月一单成交额都没有。2017年9月开始，冰封时期才有所缓和。18年下半年，这一片学区房的成交量是2017年317新政之后的一个顶峰，但是这样的成交数量，和317新政之前的情况相比，差距还是挺大的。”侯同在这个片区做中介至少已经5年了，见过了当年楼市的疯狂，再看如今的这个峰值，他已经习以为常。

　　“对于学区房价格的涨跌，目前而言，影响还不是特别大”

　　“多校划片，对于学区房价格的涨跌，目前而言，影响还不是特别大。”这是刘央和侯同达成的共识。尽管18年下半年的成交量相对较高，但其实价格并没有很大的变化。

　　2018年下半年，对于学区房的需求很强烈、必须要在2019年1月1日之前完成过户的家长来说，政策只是促进了这部分人的成交。事实上，新政刚刚出台，具体落地实施还有很多不确定性，无论是卖家还是买家，大部分人其实都还处于观望的状态。

　　一位家长告诉多知网，为了让孩子能够直升进入优质的小学、初中，尽管可能资金有些困难，但他们原本计划竭尽全力，在上地东、西里买房。政策出来之后，他们反而开始犹豫，买学区房就是为了孩子上学，而等到孩子毕业之后，政策逐渐落定了，上地东西里的房子是否还能再高价卖出又要另当别论了。因此，他们选择了观望，而不是在2018年着急买入。

　　海淀是中国的教育高地，但在海淀，并非整个区的教学质量都是均衡的。家长在购买学区房的时候，不再是像以往单校划片时，仅仅考虑对口直升学校的教学质量就可以，而是需要考虑整个片区内学校的质量，如果这个片区对应的几个学校的教学质量比较均衡的话，多校划片的影响也就不会太大。

　　拥有中关村一小、中关村二小、人大附小等学校的中关村学区，整体的学校质量比较均衡，该片区的房产中介陈丰也表示，多校划片对于这里的房价基本没有太大影响，但确实是有很多家长都着急买入，落定过户手续。

　　“多校划片的政策出来之后，我们也在关心到底政策会有什么影响。中关村学区没有像其他学区一样把公告贴出来的，我们也会和老师们聊，其实，因为多校划片还要看一个就近入读的原则嘛，虽然不能百分之百的保证买了学区房会对应这所学校，但是总的来说，变化可能并不会太大。”陈丰说。

　　在海淀另一个教育资源相差较大的学区，中介在客户咨询时，首先会说明多校划片的影响，但是由于还有一个就近入读的原则，为了派位到相对较好的学校的几率大一些，中介还是会建议客户先考虑学校此前对应的划片小区。

　　“很多人都还在观望，但房价现在应该是一个低谷了。一般而言，春节过后看房的人会变多，房价可能还会有小幅上升。”侯同说。（多知网 王敏）

　　（文中刘央、侯同、陈丰皆为化名）